La valutazione è il primo e più importante passo del processo di vendita. Grazie a questa procedura, è possibile formulare un prezzo in linea con il mercato e con le esigenze dei venditori. Vediamo insieme tutti i passaggi di una valutazione immobiliare professionale!
Una delle domande che più di ogni altra ronza nella mente di chi vuole vendere casa è:
“Ma perché mi hanno proposto proprio questo prezzo?”
Inutile girarci intorno: il prezzo di un immobile è il punto di partenza di ogni compravendita immobiliare.
Possiamo trovare la casa perfetta, quella che abbiamo sempre sognato, ma se le richieste eccedono la media del mercato per quello specifico taglio, allora con tutta probabilità non proseguiremmo oltre con l’acquisto.
E no, non stiamo parlando di richieste esorbitanti, anche poche migliaia di Euro possono fare la differenza.
Come professionisti, abbiamo il dovere di tutelare in pieno gli interessi dei nostri assistiti, compresi i loro desideri e le loro esigenze economiche.
Tuttavia, spesso, queste risultano irrealistiche e ci troviamo nella situazione di dover conciliare ciò che ci dice il mercato con la volontà dei clienti.
PERCHÉ È IMPORTANTE EFFETTUARE UNA VALUTAZIONE CORRETTA DI UN IMMOBILE?
Stabilire un prezzo in linea con il mercato permette di accorciare in maniera radicale i tempi e lo stress legato alla vendita.
Statistiche alla mano, è provato che quanto più un immobile rimane sul mercato, tanto più perderà valore.
Lo dicono i numeri: un immobile iper-valutato rimane invenduto sul mercato per lungo tempo e questo comporta un tasso di svalutazione maggiore di quello che si avrebbe avuto in condizioni normali.
GLI ERRORI TIPICI NEL PREZZO DI UN IMMOBILE
Nella stragrande maggioranza dei casi, si crea una situazione di questo tipo:
- Agenzia che promette una vendita a prezzo stellare;
- pochi appuntamenti, se non nulli;
- tempi biblici in attesa di novità e telefonate;
- presa di coscienza di essere fuori mercato;
- abbassamento di prezzo al di sotto della media del mercato, con conseguente delusione e stress da parte di chi vende casa (che avrà atteso tanto tempo inutilmente).
Questa dinamica è la tipica conseguenza di un’iper-valutazione esagerata.
Tuttavia, non bisogna nemmeno incorrere nell’errore opposto…
Un’Agenzia che stabilisce un prezzo troppo basso solo per incassare il prima possibile la provvigione scontenta il venditore e dimostra un comportamento assolutamente poco etico e professionale!
Perciò che fare?
La parola d’ordine rimane sempre una: equilibrio.
Il prezzo di vendita di un immobile non deve essere né troppo alto, né troppo basso, ma in linea con il mercato (ricordiamoci che nella vendita abbiamo dei veri e propri concorrenti, che sono gli altri immobili simili al nostro) e con le realistiche aspettative dei venditori.
Ora, però, passiamo al succo, alle tappe fondamentali lungo cui si snoda tutto il processo di valutazione e determinazione del prezzo…
#1- LA VISITA E LO STUDIO DELL’IMMOBILE
Durante questa fase, l’Agente fissa un appuntamento con il venditore ed esamina ogni aspetto della casa.
Il consulente calcola le superfici coperte in quota percentuale, le mura perimetrali, le superfici scoperte (come balconi e terrazzi) e tutti gli elementi che compongono la struttura dell’immobile.
Nell’attuare questi calcoli, è sempre bene essere totalmente trasparenti e adottare metodologie standardizzate.
Ovviamente, in questa fase l’Agente parla con il venditore, prende nota delle sue aspettative e cerca di capire come può aiutarlo al meglio.
#2 – L’ANALISI DEL MERCATO PER STABILIRE IL PREZZO DI UN IMMOBILE
Come abbiamo detto, il mercato è pieno di “concorrenti” che vanno studiati al fine di formulare l’offerta più attraente agli occhi dei compratori.
I concorrenti in questione sono gli immobili simili al nostro, magari di uno stesso taglio o situati nello stesso quartiere…
Nel mercato immobiliare sono in vigore le stesse regole di domanda e offerta che dominano tutti gli altri mercati.
Per questo dobbiamo conoscere le altre valutazioni, al fine di proporre un prezzo di un immobile competitivo e soddisfacente.
La fonte di dati primaria è l’OMI (l’Osservatorio sul Mercato Immobiliare), un organo interno all’Agenzia delle Entrate che ha il compito di registrare le quotazioni immobiliari su tutto il suolo nazionale.
#3- OLTRE I METRI QUADRI
I dati provenienti dall’OMI, tuttavia, tengono conto solo della quotazione al metro quadro relativa alla posizione geografica degli immobili.
Sono ottimi per avere un’idea generale, ma per ottenere una valutazione completa e realistica, vanno considerati molti altri fattori.
Questi riguardano svariate caratteristiche dell’immobile e prendono il nome di coefficienti di merito:
- Esposizione
- Età
- Stato dell’immobile
- Piano
- Presenza di cantina, box auto, ecc…
- Infissi
- Vista e panorama
- Ristrutturazione
- Classe energetica
- Presenza di impianti di riscaldamento o climatizzazione
- Vicinanza con strutture chiave (come scuole, fermate dei mezzi pubblici…)
- Balconi o terrazzi
- Giardino
- Presenza di carichi pendenti
- … e molti altri!
Aggiungendo al calcolo la commissione di agenzia, ecco che il prezzo finale prende vita!
CONCLUSIONE
La determinazione del prezzo finale di un immobile è un momento vitale del processo di vendita.
Un prezzo troppo alto o troppo basso pregiudica irrimediabilmente ogni sforzo successivo, allungando a dismisura i tempi di vendita o non incontrando un adeguato livello di soddisfazione del venditore.
Per valutare un immobile in modo corretto e competitivo, basarsi solo sulla quotazione al metro quadro non basta: i fattori in gioco sono innumerevoli e solo un professionista del settore con conoscenze approfondite del mercato immobiliare può formulare un’offerta veramente in linea con i parametri della piazza.
Se anche tu vuoi affidarti alla nostra consulenza per la valutazione del tuo immobile, compila i campi qui in basso: ti ricontatteremo al più presto per fissare un appuntamento!
